ITBI: o que é, quanto custa e quem paga
Dois imóveis de mesmo preço em cidades vizinhas podem gerar contas bem diferentes.
Chaves de casa sobre mesa de madeira ao lado de uma calculadora pequena
Fechou a compra do imóvel e apareceu mais uma sigla na conta. O ITBI é o imposto que quase ninguém coloca no orçamento inicial e que trava o registro se não for pago.
Entender o que é, quanto custa e quem paga evita a surpresa na reta final.
O que é e quando incide
ITBI significa Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis. É um tributo municipal, cobrado quando a propriedade de um imóvel muda de dono por ato oneroso entre pessoas vivas, ou seja, quando houve pagamento.
Herança e doação não pagam ITBI: nesses casos incide o ITCMD, que é estadual. A distinção importa porque muita gente procura a prefeitura quando deveria procurar o estado.
Ele incide também na arrematação em leilão, e entra na conta junto com a comissão do leiloeiro. Quem compara oportunidades em uma praça específica, como as de leilão de imóveis em Curitiba, precisa somar esse imposto ao lance antes de decidir se o negócio fecha.
Quanto costuma custar
| Item | Como funciona |
|---|---|
| Alíquota | Definida por lei municipal, em geral entre 2% e 3% |
| Base de cálculo | Valor venal de referência ou o da transação, o maior |
| Quem recolhe | Em regra o comprador |
| Quando pagar | Antes do registro em cartório |
| Financiamento | Alguns municípios reduzem a alíquota na parte financiada |
| Isenções | Variam por município, para programas habitacionais |
Como a alíquota e a base são municipais, dois imóveis de mesmo valor em cidades vizinhas podem gerar contas bem diferentes.
O passo a passo do pagamento
- Solicite a guia na prefeitura. Hoje quase sempre pelo site, com os dados da matrícula.
- Confira a base de cálculo. Se o valor de referência parecer irreal, cabe pedido de revisão.
- Pague dentro do prazo. Atraso gera multa e juros e trava o registro.
- Leve o comprovante ao cartório. Sem ele, o registro não sai.
- Guarde tudo. O comprovante é documento do imóvel, não papel descartável.
Onde a conta costuma escapar
O erro mais frequente é orçar só a entrada e as parcelas, esquecendo ITBI, registro e escritura. Somados, esses custos ficam com facilidade entre 4% e 5% do valor do imóvel, e aparecem todos de uma vez no fim.
O segundo erro é assumir que o valor declarado na escritura será a base. Muitos municípios usam um valor de referência próprio e cobram sobre ele quando é maior, o que muda a conta de quem calculou pelo preço pago.
Perguntas frequentes sobre ITBI
Quem paga, comprador ou vendedor?
Em regra o comprador, salvo acordo diferente entre as partes, que não afasta a responsabilidade perante o município.
Herança paga ITBI?
Não. Nesse caso incide o ITCMD, que é imposto estadual.
Dá para parcelar?
Vários municípios permitem parcelamento. As condições variam e constam do site da prefeitura.
Imóvel de leilão paga ITBI?
Paga. A arrematação é transmissão onerosa e gera a obrigação, além da comissão do leiloeiro.
Resumo
O ITBI é municipal, incide na compra e na arrematação, e fica em geral entre 2% e 3% sobre o maior valor entre a transação e a referência do município. Quem paga é o comprador, antes do registro. Somado a escritura e registro, o custo extra chega perto de 4% a 5% do imóvel, e é a parte que mais some do orçamento inicial.
